二手房合同纠纷

二手房合同纠纷的产生原因，如何避免二手房合

同纠纷？

导读：有买卖就有纠纷，二手房市场的火爆也导致了二手房合同纠纷的大量发生。那么，二手房合同纠纷的产生原因都有哪些？购房者应当如何避免发生二手房合同纠纷？下面将为您作出解答。

一、二手房合同纠纷的产生原因有哪些？

1、委托合同签订不规范

一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。

2、二手房买卖合同的内容不完整

房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合

同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

3、二手房买卖合同补充协议的效力不确定

在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。

二、如何避免二手房合同纠纷？

在签定二手房合同之前，买房人应该仔细检查房屋的状况，这样才可以最大程度地避免二手房合同纠纷发生。

1、检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全（有些房本是两证合一的）。

2、要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载。

3、检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租。

4、检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致，

5、看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具

书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷。

6、对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。

7、买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。

8、对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款，双方的解决办法。

以上就是对“二手房合同纠纷的产生原因有哪些”“如何避免二手房合同纠纷”所作的解答。总之，在买卖二手房时，当事人应当充分重视二手房买卖合同的重要性，把能想到的内容尽量都写到二手房合同里，这样才可以尽量避免二手房合同纠纷的发生。如果您对自己写的二手房买卖合同不够放心，那么不妨让律师帮您把把关，确保您二手房买卖能顺利进行。

第二篇：二手房买卖合同纠纷

二手房买卖合同纠纷

1.房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。

2.委托合同签订不规范

房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同，但是在实践中，房地产经纪机构往往与二手房买卖双方一同签订一份合同，多称为二手房买卖委托合同或房地产买卖契约补充协议，将二手房买卖合同与二手房买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清。

3.逃避居间义务

1)房地产经纪机构在深圳市房产交易市场办理产权证时不在《深圳市房地产买卖契约》（现变更为《深圳市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。

2)这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

3.二手房买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免权利被非法侵害。

4.合同的内容不完整

1)二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。

2)二手房买卖合同中应明确二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；二手房的物业管理费用及其他交费状况和二手房相关文书资料的移交。

3)价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、(我们一定会做的更好：wWw.)如何申请按揭贷款、定金、尾款等。

4)双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

5)合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。

6)支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

5.二手房买卖合同补充协议的效力不确定

1)在二手房买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。

2)买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。

3)二手房中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是二手房中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。

4)二手房买卖双方应当在二手房买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

深圳律师：黄华(12年律师经验)

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执业律所：广东蛇口律师事务所(中国首家律所)

律所地址：深圳市南山区创业路海王大厦a座14层

第三篇：代理词(二手房买卖合同纠纷)

代理词

尊敬的审判长、审判员：

xx律师事务所接受被告（反诉原告）王某的委托，指派我作为其代理人，依法出庭参加诉讼活动。通过开庭前对本案的调查了解 ……此处隐藏5152个字……贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条的理解和善意取得的理论分析。未经夫妻一方同意的房屋买卖合同无效；一种观点认为：根据我国《婚姻法》第十七条和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第17条的规定和最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民事通则﹥若干问题的意见》第89条的规定，该房屋买卖合同有效。笔者同意第二种观点。

最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”夫妻双方作为共同共有人，一方在为征得另一方同意的情况下擅自出售共有房屋给第三人，这种买卖关系应是无效的。但是，因第三人在购买房屋时并不知道夫妻一方无权独自售屋，且支付了购房款，交易价格也公平，为善意取得，因此，应维护第三人的合法权益。在此，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条的规定：“婚姻法第17条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”得规定，即夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等得，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻要对共同财产作重要处理决定，应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其行为为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为理由对抗善意第三人。因此，只要第三人有理由相信买卖行为系夫妻共同意思表示，则买卖合同应认定为有效。退一步说，第三人在进行房屋买卖时，对夫妻共同意思表示的推定缺乏合理的理由，不能构成表见代理的，也不能一概认定为无效。将合同的效力完全交由另一方决定，

对保护善意相对人的利益极为不利，因为合同宣告无效后，相对人只能请求处分财产得一方返还财产，并承担缔约过失责任，却无法要求处分人承担违约责任以更好地维护自己的利益。因此，从利益平衡和鼓励交易的原则出发，即使在夫妻另一方拒绝追认的情况下，也不能简单认定合同无效，而应将存在权利瑕疵的合同确认为有效合同，无处分权的夫妻一方不能转移标的物的物权只是对合同的违反，善意受让人有权依据合同要求其承担支付违约金或赔偿损失的责任。综上，笔者认为，在处理未经夫妻一方同意签订得房屋买卖合同的效力时，应认定合同有效，让诚实信用原则贯穿于人们的日常生活，维护公平交易。

二、房屋买卖合同解除后，毁约方的责任承担

前面我们谈到，由于房价上涨，买房者一般都要求依法履行合同，但由于各种原因，在合同不得不解除的情况下，许多买房者要求出卖人赔偿房屋升值部分的损失。这也是目前很难解决的问题，房屋升值部分是否应该赔偿，若赔偿，其法律依据是什么。支持赔偿，房屋差价如何确定，有无可行标准等等。下面也从两个方面，探讨关于合同解除后，违约方的责任承担问题。

1、合同解除后，违约方应赔偿房屋升值部分损失。

买房者能否要求差价赔偿，在司法实践中存在许多不同观点。有观点认为，买卖合同解除后应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿；有观点则认为，房屋升值部分应得到赔偿。

笔者认为，合同解除后，买房者可以要求差价补偿。但目前有力的法律支持不够。2014年3月24日出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，但由于当时我国房地产市场较为平稳，该解释的加倍赔偿足以弥补守约方的损失。但近年来，房价大幅上涨，该双倍赔偿已难以约束违约的售房人，同时，该司法解释也仅限于商品房买卖纠纷，对于其他的房屋买卖纠纷无法适用。在房屋买卖合同纠纷中，因售房人违约导致合同的履行在法律上或事实上已成为不可能，合同履行后预期可得利益损失（如房屋升值部分）不进行保护，对买房者明显有失公平。假如将损失范围限于合同的签订、履行而支出的实际费用以及占用购房款的利息损失，违约方虽然作出了赔偿，但这种赔偿显然对违约方有利，达到了违约方的目的，即违约就是为了获得比履行所能获得更大利益的目的。结果显然易见，起不到遏制违约行为的作用，反而起到对违约行为推波助澜的作用，这是我们不愿看到的结果。

综上，支持对房屋升值部分进行损害赔偿，达到了法律效果与社会效果的和谐统一。为了平衡双方当事人利益，遏制违约行为，维护公平交易，在

司法实践中应正确理解和适用《合同法》的有关规定，平衡买卖双方的利益。我国《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。赔偿损失的范围可由法律直接规定，或由双方约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定得情况下，按完全赔偿原则，赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的损失。间接损失又称所失利益，指失去的可以预期取的利益。由于房价上涨，出卖人违约，令买受人造成的间接损失，就包括房屋升值部分的损失，因此要求违约方赔偿房屋升值部分的损失是有法律依据的。

2、房屋升值部分如何确定，有无可操作性。

对于房屋升值部分的认定，北京、上海等地法院相应出现了一些判例，出台了相关规定。北京朝阳区法院在2014年底判决的一起崔先生赔偿陈女士房屋差价款案件中，其损失的构成是：诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，从而使买房者得以购买同等水平的其他住房。这是一个比较认同的计算方式，但也存在一些问题。因为市场价格是波动的，随着时间的不同，房价也不一样，到底选择哪个时间点，确实很重要。上海市高级人民法院出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，房屋涨跌损失的确认，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可以通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日，违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。笔者认为，上海高院的上述规定，有一定的可操作性，可以借鉴到我院对该类案件的审理中。最后，有一点要明确的是，支持房屋升值部分的损失得前提，必须是守约方完全履行了合同义务，比如全额交付了购房款等。

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文章出处：民事审判第二庭

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